Tips membeli rumah bekas sangat penting untuk dipahami karena rumah merupakan kebutuhan dasar yang perlu dipenuhi.
Namun, memenuhi kebutuhan tempat tinggal bukanlah hal yang mudah. Saat ini, harga rumah semakin tinggi, terlebih dengan kenaikan nilai properti setiap tahunnya.
Untuk mengatasi masalah tersebut, banyak orang memilih untuk membeli rumah bekas. Namun, membeli rumah bekas seringkali menimbulkan keraguan, mengingat kondisi rumah yang sudah digunakan dan mungkin telah lama dibangun.
Berikut beberapa tips membeli rumah bekas yang bisa membantu kamu dalam membeli rumah bekas dengan bijak.
Tips Membeli Rumah Bekas
Jika kamu sedang mempertimbangkan untuk membeli rumah bekas, berikut ini beberapa tips membeli rumah bekas yang perlu diperhatikan agar prosesnya berjalan lancar.
1. Lakukan pemeriksaan rumah secara menyeluruh
Langkah pertama yang perlu dilakukan adalah memeriksa rumah dengan seksama. Beberapa hal yang perlu diperhatikan saat menginspeksi rumah bekas antara lain:
- Kelembapan pada dinding
- Kekuatan struktur rumah yang terbuat dari kayu, seperti kusen, pintu, dan jendela
- Sistem dan pasokan air bersih
- Saluran pembuangan
- Bagian atap dan genting, pastikan tidak ada kerusakan atau bagian yang berkarat
Jika diperlukan, kamu bisa mempertimbangkan untuk menggunakan jasa profesional untuk memeriksa kondisi rumah secara lebih mendetail. Apabila ditemukan kerusakan, kamu bisa melakukan negosiasi harga agar lebih terjangkau.
2. Periksa status legalitas rumah
Langkah berikutnya adalah memeriksa status hukum rumah yang akan dibeli. Tanyakan langsung kepada penjual atau perantara mengenai legalitas properti tersebut.
Jika perlu, kamu bisa menyewa seorang ahli hukum untuk memastikan rumah bebas dari masalah hukum, seperti sengketa atau penipuan. Pastikan juga bahwa rumah tersebut sah untuk diperjualbelikan.
3. Tentukan anggaran yang sesuai
Sebelum membeli rumah, baik yang baru maupun bekas, penting untuk membuat anggaran terlebih dahulu.
Pastikan anggaran yang kamu buat sesuai dengan kemampuan finansial, dengan mempertimbangkan pendapatan dan pengeluaran lainnya.
Selain itu, jangan lupa untuk mempersiapkan dana tambahan untuk renovasi, jika rumah tersebut membutuhkan perbaikan.
4. Pastikan surat-suratnya lengkap
Tips selanjutnya adalah memeriksa kelengkapan surat-surat yang terkait dengan rumah tersebut. Berikut adalah daftar surat yang diperlukan untuk proses jual beli rumah bekas:
- Surat kepemilikan tanah (SHM, SHGB atau SHP)
- Akta Jual Beli (AJB)
- Sertifikat Izin Mendirikan Bangunan (IMB)
- Surat Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)
- Bukti pembayaran tagihan PDAM, telepon, listrik (untuk memastikan layanan tidak dicabut ketika kamu menempati rumah bekas tersebut)
Jangan lupa untuk menyiapkan biaya pengecekan persuratan di kantor pertanahan, yang berkisar antara Rp25 ribu hingga Rp100 ribu.
5. Hitung biaya lainnya
Selain biaya pengecekan surat-surat di kantor pertanahan, ada beberapa biaya tambahan yang perlu diperhitungkan. Berikut adalah beberapa biaya lain yang harus dikeluarkan saat membeli rumah bekas:
a. Biaya Akta Jual Beli (AJB)
Biaya AJB umumnya sebesar 1% dari nilai transaksi dan digunakan untuk membayar jasa Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Besar biaya ini bisa bervariasi sesuai dengan ketentuan PPAT.
Dalam transaksi rumah bekas, biaya AJB biasanya dibagi antara pembeli dan penjual, namun dapat disesuaikan berdasarkan kesepakatan kedua belah pihak.
b. Biaya Balik Nama
PPAT bertanggung jawab untuk mengurus proses balik nama yang diajukan ke Badan Pertanahan Nasional (BPN). Biaya balik nama biasanya ditanggung oleh pembeli rumah bekas.
c. Biaya PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak)
Biaya PNBP dihitung berdasarkan 1/1.000 dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Pembayaran dilakukan saat proses balik nama.
d. Pajak Penghasilan (PPh)
PPh dikenakan tarif sebesar 2,5% dan dibayarkan sebelum AJB ditandatangani, melalui bank. Umumnya, PPh dibayar oleh penjual, namun bisa juga menjadi tanggung jawab pembeli, sesuai dengan kesepakatan.
e. BPHTB (Bea Perolehan Hak Tanah dan Bangunan)
BPHTB dihitung dengan rumus: Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP), kemudian dikali 5%.
Besaran NPOPTKP bervariasi tergantung daerah. Biaya BPHTB dibayar sebelum penandatanganan AJB.
Kelebihan Membeli Rumah Bekas
Sebelum memutuskan untuk membeli rumah second, penting untuk mempertimbangkan kelebihan dan kekurangannya. Lalu, apa saja kelebihannya?
1. Harga Lebih Terjangkau
Salah satu kelebihan utama memiliki rumah second adalah harganya yang jauh lebih terjangkau dibandingkan rumah baru.
Biasanya, rumah bekas dijual dengan harga lebih murah meskipun memiliki fitur dan fasilitas serupa dengan rumah baru. Hal ini tentu menjadi solusi ideal bagi kamu yang memiliki anggaran terbatas untuk membeli rumah.
2. Lokasi Strategis dan Terbentuk
Kelebihan lain dari rumah second adalah lokasinya yang sudah matang. Rumah bekas umumnya berada di area dengan fasilitas publik yang lengkap, seperti sekolah, pasar, dan pusat perbelanjaan.
Selain itu, rumah ini biasanya berada di lingkungan yang sudah mapan dan terintegrasi dengan masyarakat sekitar, sehingga keamanan dan kenyamanan lebih terjamin.
3. Potensi Investasi Jangka Panjang
Rumah second juga dapat menjadi pilihan investasi jangka panjang yang menguntungkan. Banyak orang membeli rumah bekas sebagai aset investasi, misalnya dengan menyewakannya kepada orang lain.
Dengan begitu, kamu bisa mendapatkan pendapatan tambahan sambil menunggu nilai properti tersebut meningkat.
Kekurangan Membeli Rumah Bekas
Meskipun memiliki sejumlah kelebihan, membeli rumah second juga memiliki beberapa kekurangan yang perlu dipertimbangkan. Berikut adalah kekurangan dari memiliki rumah bekas:
1. Perlu Renovasi
Rumah second biasanya sudah pernah dihuni sebelumnya, sehingga kondisi rumah perlu diperiksa apakah masih layak atau memerlukan renovasi.
Biaya renovasi rumah bekas bisa cukup besar, sehingga penting untuk mempertimbangkan hal ini dengan matang sebelum membeli.
2. Terbatas dalam Memodifikasi Sesuai Keinginan
Salah satu kekurangan rumah second adalah desain dan strukturnya sudah tetap, sehingga tidak dapat dimodifikasi sepenuhnya sesuai dengan keinginanmu.
Hal ini mungkin menjadi kendala jika kamu memiliki preferensi desain tertentu yang tidak sesuai dengan rumah tersebut.
3. Keamanan yang Kurang Terjamin
Rumah second yang dijual sering kali merupakan rumah yang sudah lama tidak dihuni. Akibatnya, sistem keamanan rumah tersebut mungkin tidak terawat dengan baik.
Sebelum memutuskan untuk membeli, pastikan kamu menanyakan kepada penjual apakah rumah tersebut telah dirawat secara rutin, termasuk aspek keamanannya.
Perbedaan KPR Rumah Baru dan Bekas
1. Suku Bunga
Suku bunga adalah tingkat bunga yang dikenakan atas jumlah pinjaman dalam KPR. Bank dan pengembang memiliki pengaruh besar dalam menentukan suku bunga.
Bank biasanya menetapkan suku bunga berdasarkan beberapa faktor, seperti kondisi pasar, profil kredit peminjam, dan kebijakan internal mereka.
Dalam beberapa kasus, pengembang perumahan dapat menawarkan suku bunga khusus atau subsidi sebagai bagian dari promosi untuk proyek properti tertentu. Subsidi bunga ini bisa mencapai 2,5% per tahun selama tiga tahun.
Perbedaan suku bunga antara KPR rumah baru dan bekas bisa cukup mencolok. Rumah baru sering kali memiliki suku bunga lebih rendah, terutama jika pengembang menyediakan insentif khusus.
Sebaliknya, rumah bekas mungkin dikenakan suku bunga lebih tinggi, tergantung pada kondisi properti dan profil kredit peminjam.
2. Uang Muka
Uang muka adalah pembayaran awal yang harus disediakan oleh peminjam, biasanya dalam bentuk persentase dari harga rumah. Umumnya, uang muka berkisar antara 10% hingga 30% dari harga properti.
Untuk rumah baru, pengembang sering menawarkan program khusus seperti subsidi uang muka, skema uang muka rendah, atau bahkan nol uang muka sebagai bagian dari strategi pemasaran.
Sebaliknya, untuk rumah bekas, uang muka yang harus dibayarkan mungkin lebih tinggi. Hal ini bergantung pada kebijakan penjual dan bank pemberi pinjaman.
3. Penilaian
Penilaian adalah proses untuk menentukan nilai properti yang dilakukan oleh penilai independen. Tujuannya adalah memastikan harga yang diminta sesuai dengan nilai pasar. Proses penilaian ini dapat berbeda antara rumah baru dan bekas.
Pada rumah baru, penilaian biasanya dilakukan oleh profesional yang ditunjuk oleh pengembang, dan biaya penilaian sering kali ditanggung oleh pengembang sebagai bagian dari penawaran.
Sedangkan untuk rumah bekas, pembeli biasanya harus menanggung biaya penilaian sendiri. Proses ini penting untuk memastikan bahwa harga yang ditawarkan penjual sesuai dengan kondisi pasar.
4. Dokumen
Dokumen yang diperlukan untuk pengajuan KPR bisa bervariasi tergantung pada kebijakan masing-masing bank atau lembaga keuangan.
Secara umum, dokumen-dokumen yang perlu disiapkan meliputi identitas pribadi, surat keterangan penghasilan, bukti kepemilikan rumah, serta dokumen lain yang terkait dengan properti.
Untuk KPR rumah bekas, biasanya terdapat persyaratan tambahan, seperti laporan kondisi properti atau dokumen historis yang menunjukkan riwayat kepemilikan sebelumnya.
5. Biaya
Selain uang muka dan cicilan pokok, pembelian rumah dengan KPR juga melibatkan berbagai biaya tambahan.
Biaya ini mencakup biaya administrasi bank, biaya notaris, asuransi, dan biaya lainnya yang terkait dengan proses transaksi properti.
Perbedaan biaya antara KPR rumah baru dan bekas bisa muncul karena berbagai faktor. Rumah baru sering kali menawarkan insentif atau promosi yang dapat mengurangi beberapa biaya.
Sebaliknya, rumah bekas mungkin membutuhkan biaya tambahan, seperti untuk renovasi atau perbaikan kondisi rumah.
6. Ketersediaan
Ketersediaan KPR untuk rumah baru dan bekas dipengaruhi oleh sejumlah faktor, termasuk likuiditas pasar properti, kebijakan pemberian pinjaman oleh bank, dan kualitas properti itu sendiri.
Pada umumnya, KPR untuk rumah baru lebih mudah diakses karena pengembang sering menjalin kerja sama dengan bank atau lembaga keuangan tertentu.
Sementara itu, untuk rumah bekas, ketersediaan KPR lebih bergantung pada kondisi pasar serta profil kredit peminjam.
Sebagai penutup, semoga tips membeli rumah bekas ini membantu kamu menemukan hunian yang tepat dan sesuai kebutuhan.